Mit neuen Ideen für unseren Bestand

Für mehr Wohnraum in die Höhe bauen

Nachhaltiger werden mit neuen Ideen für den Bestand: 2021 begann die HOWOGE mit den ersten Dachaufstockungen. Damit schaffen wir bezahlbaren Wohnraum, ohne neue Flächen zu verbrauchen. Wie die Pilotprojekte vorankommen und warum die Aufstockung nicht nur das Gebäude aufwertet, berichten unsere Bereichsleiterin Angelika Niemeck und der Projektleiter der Dachaufstockungen Sebastian Apitz im Interview.

Um mehr Wohnraum zu schaffen, hat die HOWOGE Pilotprojekte zur Dachaufstockung gestartet. Wie weit sind Sie aktuell?

Sebastian Apitz: Aktuell haben wir zwei Projekte, eins in der Franz-Schmidt-Straße und eins in der Seefelder Straße. Beide werden im Rahmen der Pilotprojekte auf die sogenannte Wohnungsbauserie 70 gebaut, das ist ein Wohnhaustyp in Plattenbauweise aus der ehemaligen DDR. Im Dezember 2020 haben wir mit dem ersten Projekt begonnen, Fertigstellung wird noch 2022 sein.

Wieso baut die HOWOGE nur auf einen speziellen Gebäudetyp?

Angelika Niemeck: Wir haben uns mit den anderen landeseigenen Gesellschaften darüber abgestimmt, wer welchen Plattenbautyp übernimmt. Die Wohnungsbaugesellschaften entwickeln je Bautyp ein Konzept, das die jeweils anderen anwenden können. 

Die HOWOGE kann doch bauen, warum machen Sie Pilotprojekte?

Angelika Niemeck: Dachaufstockung ist ein komplexes Thema. Deswegen wollen wir mit Pilotprojekten Erfahrungen sammeln. Wie lange dauert das? Wie wird es bei den Mieter:innen angenommen und wie entwickeln sich die Baukosten? Wie das Projekt in Gänze am Ende dasteht, sehen wir nach Projektabschluss. 

Portrait von Angelika Niemeck, Bereichsleiterin Strategische Bestandsentwicklung

Dachaufstockung ist ein komplexes Thema. Deswegen wollen wir mit Pilotprojekten Erfahrungen sammeln. 

Angelika Niemeck Bereichsleiterin Technisches Management

Worauf müssen Sie bei den Dachaufstockungen besonders achten?

Angelika Niemeck: Man muss jedes einzelne Bestandsgebäude gesondert untersuchen, inwieweit die Voraussetzungen für eine Dachaufstockung tatsächlich gegeben sind oder ob es größere Anpassungen geben muss. Wir haben bei beiden Projekten festgestellt, dass der Grundriss adaptierbar ist, aber beide Häuser komplett unterschiedlich sind. Alleine was das Fundament betrifft, merkt man die unterschiedlichen Ausbaustufen, die es damals in der DDR gab, und die Unterschiede in der Betonqualität.

Sebastian Apitz: Die Aufstockung eines Gebäudes um mehrere Stockwerke beeinflusst natürlich auch die Tragfähigkeit der Gebäude, was für die Vorbetrachtung extrem wichtig ist. Außerdem sind die Lieferketten ein Thema. Wir sind von Lieferanten abhängig und alle haben aufgrund der Pandemiesituation Lieferschwierigkeiten. Wir bauen diese Piloten in einer Holzhybridbauweise, da muss die ganze Vorplanung stimmen, weil alle vorproduzierten Bauteile auf der Baustelle direkt miteinander verbaut werden. Man kann aber manches nicht beeinflussen. Die Kriegssituation in der Ukraine erschwert die Dinge zusätzlich. Da organisieren wir Alternativen und werden kreativ. 

Eine Dachaufstockung betrifft also immer das ganze Gebäude?

Sebastian Apitz: Absolut, und zwar vom Keller bis zum Dach. Wir haben im Keller mit den Arbeiten begonnen und die Bodenplatte verstärkt. Hierfür mussten alle Mieter:innen ihr gesamtes Kellerinventar in Containern auslagern. Außerdem mussten medienführende Leitungen verlegt werden, damit Wasser und Strom auch in den oberen Stockwerken fließen. Das bedeutet Bohrungen im Keller und in jeder Etage. Das ist natürlich eine Belastung für die Mieter:innen.

Was sind Ihre Erkenntnisse aus diesen Pilotprojekten?

Angelika Niemeck: Den nötigen Eingriff in die Substanz des Gebäudes hatten wir anfangs unterschätzt. Von daher werden wir in Zukunft die Gebäude nach anderen Kriterien auswählen und ganzheitlicher betrachten. Künftig wird der Primärenergiebedarf des entsprechenden Hauses als erstes ermittelt. Ziel ist es im Rahmen der Dachaufstockung das gesamte Gebäude an die heutigen Anforderungen an klimafreundliches Bauen anzupassen. In diesem Zusammenhang werden wir zum Beispiel die Heizungsanlage, Abwasserstränge und Lüftungsanlagen in die Maßnahmen einbeziehen. Auch die Instandsetzung der Bestandswohnungen werden wir zukünftig prüfen.

Wir bauen diese Piloten in einer Holzhybridbauweise, da muss die ganze Vorplanung stimmen, weil alle vorproduzierten Bauteile auf der Baustelle direkt miteinander verbaut werden. 

Sebastian Apitz Projektleiter Dachaufstockungen

Was haben Sie im Austausch mit den Schwestergesellschaften gelernt?

Angelika Niemeck: Die steigenden Baukosten sind im Allgemeinen und natürlich auch bei den Dachaufstockungen für alle Gesellschaften ein Thema mit dem wir umgehen müssen. Gleichzeitig gelten Dachaufstockungen als Neubau und unterliegen den Mietpreis- und Belegungsbindungen aus der Kooperationsvereinbarung mit dem Land Berlin. Ein wichtiges Thema in der gemeinsamen Betrachtung wird daher das Thema Wirtschaftlichkeit sein.

Sind Dachaufstockungen dennoch eine gute Lösung, um Wohnraum zu schaffen? 

Angelika Niemeck: Ja, das sind sie. Dachaufstockungen sind eine sehr nachhaltige Möglichkeit, neue Wohnungen zu schaffen, weil wir im wahrsten Sinne des Wortes auf bestehende Infrastruktur aufsetzen und weniger Fläche versiegeln.

Sebastian Apitz: Zusätzlich ertüchtigen wir das Wohnumfeld, auch was die Außenflächen angeht. In der Franz-Schmidt-Straße gab es vorher keine Spielplätze auf unserem Grundstück. Jetzt gibt es welche, für alle Altersgruppen. Und das kommt natürlich dem gesamten Quartier zugute, denn die Spielflächen sind öffentlich.

Dachaufstockungen sind eine sehr nachhaltige Möglichkeit, neue Wohnungen zu schaffen, weil wir im wahrsten Sinne des Wortes auf bestehende Infrastruktur aufsetzen und weniger Fläche versiegeln.

Angelika Niemeck Bereichsleiterin Strategische Bestandsentwicklung

Welche Rolle spielen städtebauliche Themen bei der Dachaufstockung?

Angelika Niemeck: Letztes Jahr sind wir mit unseren Kolleg:innen von der Stadtplanung in den Austausch gegangen und haben gemeinsam Ideen entwickelt.

Sebastian Apitz: Wir haben diskutiert, wo wir die Erweiterung für sinnvoll halten. In großen Wohnsiedlungen blickt man oft von den sehr hohen Gebäuden auf die niedrigeren herunter. Man könnte hier die weniger hohen Gebäude aufstocken, Terrassierungen bauen und somit für bessere Verbindungen zwischen den Gesamtensembles sorgen.

Was kam bei den Überlegungen heraus?

Sebastian Apitz: Die Stadtplanung in Lichtenberg war sehr angetan von diesen Ideen. Wir müssen aber auch bedenken, dass die so entstehenden neuen Wohnungen Einfluss auf das Gesamtquartier haben. 20 oder 30 Wohnungen fallen nicht stark ins Gewicht, aber bei mehr Wohnungen müssen beispielsweiße auch Erweiterungen für Kitas, Schulen oder die neue Verkehrssituation mitgedacht werden.

2021 in Zahlen

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Nachhaltigkeitsbericht als PDF finden sich alle Leistungen,
Fortschritte, Zahlen und Fakten.

Wohnungen im Besitz der HOWOGE

Pilotprojekt zu Dachaufstockungen gestartet

CO₂ pro Wohneinheit und Jahr Energieintensität

Alle Zahlen und Fakten

* Das Download-Dokument ist nicht barrierefrei. Eine barrierefreie Fassung findet sich im vollständigen Bericht.